Reforma Tributária vai mudar tributação sobre imóveis já em 2026: entenda o impacto para quem vive de aluguel

Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e renda anual acima de R$ 240 mil começam a pagar IBS e CBS a partir do próximo ano. Pigatti alerta que é hora de revisar contratos e estratégias tributárias. 

Um novo cenário tributário para o mercado imobiliário 

A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, é apontada como a maior reestruturação do sistema de impostos brasileiro das últimas décadas. Muito se fala sobre os efeitos no comércio e na prestação de serviços, mas o mercado imobiliário também será diretamente afetado, especialmente para quem vive da renda de aluguéis. 

Hoje, a lógica é relativamente simples para o proprietário pessoa física: o rendimento obtido com locação é tributado apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), calculado sobre o lucro líquido da operação. Não há incidência de tributos sobre consumo, como ocorre com empresas que pagam ISS, PIS e Cofins. Mas essa diferença entre pessoa física e pessoa jurídica começa a diminuir já em 2026, quando entram em vigor dois novos tributos que compõem o modelo de IVA dual criado pela reforma: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), cobrado por Estados e Municípios, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal. 

Na prática, o proprietário que se enquadrar nas novas regras passará a pagar não só o IRPF, mas também o IBS e a CBS sobre o aluguel, criando uma camada de tributação que antes não existia. 

Quem será impactado e a partir de quando 

O Artigo 251 da LC 214/2025 estabelece critérios claros para que o locador pessoa física seja obrigado a recolher IBS e CBS: é preciso ter mais de três imóveis alugados e receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações. Se esses limites forem ultrapassados — inclusive com margem de 20% a mais no ano corrente —, o contribuinte já passa a ser tributado no novo modelo. 

O ponto de atenção é que a cobrança não começa apenas em 2033, quando a transição da reforma se encerra. Ela inicia já em 2026, ainda com alíquotas reduzidas, mas que aumentarão gradualmente ano a ano até atingir a carga final em 2033. Ou seja, para quem vive de aluguel ou investe em imóveis, a mudança é imediata e crescente. 

Como funcionará a transição tributária 

A substituição dos tributos atuais por IBS e CBS seguirá um período de transição de sete anos, entre 2026 e 2032. Nesse intervalo, o contribuinte verá uma composição híbrida na tributação: parte dos impostos antigos continuará sendo cobrada, enquanto os novos tributos ganharão peso progressivamente. 

Nos dois primeiros anos, 2026 e 2027, o IBS e a CBS terão alíquotas iniciais simbólicas, para permitir a adaptação de sistemas e processos. A partir de 2028, essas alíquotas começam a subir de forma mais significativa, enquanto tributos como ISS, PIS e Cofins são reduzidos proporcionalmente, até sua extinção definitiva em 2033. 

Para pessoas físicas que hoje não pagam nenhum desses tributos sobre consumo, cada avanço na transição significa aumento efetivo da carga. Por isso, entender a curva de crescimento e projetar o impacto ao longo dos anos é fundamental para evitar surpresas desagradáveis. 

Reduções e benefícios previstos na lei 

Embora represente um aumento para quem hoje paga apenas IRPF, a lei prevê mecanismos de atenuação. A locação, o arrendamento e a cessão onerosa de imóveis terão redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS. No caso de imóveis residenciais, há ainda um redutor social de R$ 600 por unidade, que se aplica diretamente sobre a base. 

Para operações de venda, a redução prevista é de 50% da base de cálculo. Além disso, para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, o valor de referência para cálculo do imposto será o menor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência do imóvel. 

Apesar dessas reduções, especialistas alertam que o impacto líquido será de acréscimo tributário para a maioria das pessoas físicas que se enquadram na nova regra, pois se trata de um tributo que simplesmente não existia nesse tipo de operação. 

Venda de imóveis: também tem nova regra.  

Além da locação, a Reforma Tributária também atinge a venda de imóveis. Nessas operações, IBS e CBS passarão a incidir sobre a alienação onerosa, aplicando-se a redução de 50% da base de cálculo. Tributos como o ITBI e o Imposto de Renda sobre ganho de capital continuam vigentes, de modo que a mudança não substitui, mas se soma a outras obrigações. 

O detalhe relevante é que, para imóveis adquiridos antes do fim de 2026, há um benefício na forma de cálculo da base, que poderá ajudar a reduzir o impacto em vendas futuras. Já para aquisições a partir de 2027, as regras serão menos vantajosas, o que reforça a importância do planejamento patrimonial antecipado. 
 
A locação por temporada (até 90 dias) terá tratamento diferenciado e carga maior 

A locação por temporada, definida pela lei como aquela com prazo de até 90 dias, terá um tratamento distinto no novo modelo tributário. Pela LC 214/2025, esse tipo de contrato será enquadrado de forma semelhante a serviços de hospedagem, como hotéis e pousadas. 

Na prática, isso significa que, em vez da redução de 70% na base de cálculo aplicada à locação residencial tradicional, a temporada contará com redução de apenas 40%. Essa diferença aumenta a carga efetiva do IBS e da CBS para esse tipo de operação, mesmo durante o período de transição. 

O impacto será maior para proprietários que utilizam plataformas de aluguel de curta duração, como Airbnb e Booking, ou que mantêm imóveis destinados exclusivamente a férias e lazer.  
 
“É um ponto que muitos investidores ainda não perceberam: a locação por temporada terá uma tributação proporcionalmente mais alta e, por isso, merece atenção especial no planejamento”, observa Fernando Pigatti, CEO da Pigatti. 

Como a Pigatti está orientando seus clientes 

Procurada pelo Jornal Contábil, a Pigatti Contabilidade e Consultoria, que atua há 68 anos com gestão tributária e patrimonial, detalhou como vem ajudando seus clientes a se preparar para a mudança. 

“Quem investe em imóveis como fonte de receita sentirá o impacto inicial da nova regra já em 2026. E ao longo da transição, a carga tributária aumentará gradualmente. Por isso, o planejamento antecipado é essencial para preservar a rentabilidade e definir reajustes de contratos e valores de aluguel de forma estratégica e correta”, afirma Fernando Pigatti, CEO da empresa. 

A atuação da Pigatti com esse público envolve mapear o enquadramento de cada cliente, projetar a carga tributária ano a ano, avaliar a viabilidade de migrar para pessoa jurídica ou criar holdings patrimoniais, e revisar contratos para prever ajustes nas condições de locação diante da nova carga. 

Na avaliação da empresa, a principal mensagem é que, no contexto da Reforma Tributária, o tempo é um recurso estratégico. A cada mês que passa sem planejamento, as opções de reorganização e mitigação de impacto se reduzem, e o custo da adaptação tende a aumentar. 

Interessados em saber mais ou iniciar o planejamento podem contar com o Comitê de Reforma Tributária da Pigatti, que está com condições especiais na consultoria de transição para novos clientes, garantindo uma adaptação mais segura às novas regras.